Порядок расчетов в договоре купли продажи образец. Как осуществляется продажа квартиры за наличный расчет Порядок оплаты договору купли продажи

В настоящее время на рынке недвижимости существуют 4 основных способа расчета по договору купли-продажи.

Первый способ – по аккредитиву. Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры в тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, к примеру, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя.

Банк выдает или перечисляет продавцу полагающуюся ему сумму. Аккредитивы бывают безотзывные и отзывные. Безотзывные аккредитивы предполагают то, что банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласования получателя средств.

Для продавца, к примеру, предпочтительнее открытие именно такого вида аккредитива. Отзывной аккредитив не содержит безоговорочного обязательства банка в отношении продавца и может быть отменен и изменен без предварительного согласия получателя средств.

Если не установлено иное – аккредитив предполагается отзывным. За открытие аккредитива, банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.

Второй способ – это способ использования банковской ячейки. Этот способ основан на применении статьи 922 Гражданского кодекса и заключается в следующем: продавец, покупатель и банк оформляют совместный договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств, далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ту самую ячейку.

Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ту самую ячейку.

Далее покупатель, предъявив договор купли-продажи, с отметкой в Росреестре о произведенной государственной регистрации перехода права либо выписку из Росреестра о том, что право собственности перешло покупателю (выписка из ЕГРП в частности), после истечения этого срока, право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается.

При этом покупатель имеет доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствии продавца, и возможность забрать деньги обратно.

Стоимость аренды банковской ячейки может составлять от нескольких десятков рублей за сутки. Кроме того, вместо денег в ячейку можно закладывать вексель.

Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму, покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку и по окончании сделки и предоставлении необходимых документов, продавец получает доступ к банковской ячейке и изымает вексель и, при необходимости, погашает его в этом же банке.

Третий способ – наличные денежные средства без использования банковской ячейки либо с применением расчетов платежных поручений.

Этот способ в настоящее время также достаточно распространен. Нужно обратить внимание на один момент.

Использование расчетов наличными денежными средствами или в безналичном порядке путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца, влечет следующие риски:

• Первое – если покупатель передает либо перечисляет денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом), в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и без квартиры соответственно;
• Второй риск – если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности. Здесь возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу по договору. В таком случае, продавец окажется без квартиры и без денег соответственно.

Таким образом, расчеты по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасным способом расчета при совершении сделки купли-продажи.

Четвертый способ – с использованием банковского счета эскроу. Это относительно новый способ, и заключается он в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи объекта недвижимости.

Для этого покупателем квартиры либо иного объекта недвижимости на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости объекта недвижимости.

Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выставления обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства.

В тот момент, когда продавец квартиры предъявляет в банк, например, заверенную копию свидетельства о праве собственности покупателя, банк выдает продавцу полагающуюся ему сумму со счета эскроу.

Процедура передачи денежных средств – самый долгожданный и в то же время самый опасный этап купли-продажи квартиры. Ведь именно на этом этапе можно в одночасье лишиться более чем серьезной суммы денег и так и не стать обладателем желанного жилья. О том, как правильно оплатить договор купли-продажи квартиры, чтобы не потерять ни деньги, ни недвижимость, и на что следует обращать особое внимание, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Момент передачи денежных средств должен быть четко отражен в договоре купли-продажи
Не так давно в судебной практике был прецедент, когда мужчина, продав квартиру за 7 000 000 рублей, эту сумму так и не получил от покупателя. Мужчина обратился в суд, но и суд ему отказал. Ошибка заключалась в том, что в договоре содержался следующий пункт: «квартира оценивается и продается за цену, составляющую 7 000 000 руб., которую покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора». Таким образом, договором купли-продажи продавец подтвердил, что расчеты произведены, и денежные средства им получены. Данная невнимательность стоила мужчине его квартиры.

Если фактическая цена продаваемого жилья отличается от указанной в договоре, то должны быть составлены две расписки в получении денег
Предположим, квартира продается за 5 000 000 рублей, при этом в целях ухода от налога в договоре стороны указывают стоимость 1 000 000 рублей. Денежные средства в размере 5 000 000 рублей закладываются в банковскую ячейку с условием, что продавец может забрать их при предъявлении зарегистрированного в Росреестре экземпляра договора купли-продажи. Если продавцом будут оформлены не две расписки – на 1 000 000 рублей и 4 000 000 рублей, т. е. в общей сложности на сумму 5 000 000 рублей – а только одна расписка на 1 000 000 рублей, то при расторжении договора купли-продажи или признании его недействительным покупатель сможет вернуть себе только 1 000 000 рублей, которые указаны в договоре. Получить назад остальные 4 000 000 рублей будет невозможно. Не стоит сбрасывать со счетов подобные риски: судебная статистика свидетельствует, что из ста сделок почти десять расторгаются или признаются недействительными.

Если в приобретаемой квартире остаются временно прописанные, покупателю следует финансово подстраховаться
Суть такой страховки заключается в закладке продавцом дополнительных средств для покупателя в отдельную банковскую ячейку. Например, покупатель кладет в отдельную ячейку 300 000 рублей на два месяца. «Действительно, очень часты случаи, когда либо сам продавец, либо члены его семьи не имеют возможности выписаться до сделки, – говорит адвокат Олег Сухов. – И гарантированно понудить их сняться с регистрационного учета может только финансовая заинтересованность. Т. е. либо оставшиеся в квартире выписываются и получают «премию» в размере 300 000 рублей, либо данную сумму по истечении двух месяцев забирает покупатель: и на суд хватит, и еще останется. При этом не всех зарегистрированных в квартире лиц можно выписать по суду, поэтому прежде чем оставлять продавца или членов его семьи прописанными в приобретаемом жилище, следует убедиться, что они не имеют пожизненного права проживать в ней даже после продажи. Например, подобным статусом обладают наниматели, ранее отказавшиеся от приватизации данной квартиры, или бывшие супруги собственника жилья, купленного в период брака, а также некоторые иные категории».

Оплата квартиры по безналичному расчету – риск для обеих сторон

Оплата договора купли-продажи между физическими лицами по безналичному расчету – самый опасный способ расчетов. Существенно рискуют либо продавец, либо покупатель, в зависимости от оговоренного момента осуществления оплаты: до или после регистрации договора. Если средства перечисляются до регистрации договора, покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры, так как продавец может получить поступившую оплату и односторонним заявлением отказаться от сделки. Если стороны договорятся осуществить расчеты после регистрации договора, то уже продавец рискует остаться без денег, которые покупатель не перечислит, оформив право собственности на жилье. «В настоящее время в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, 99 % всех сделок с жильем осуществляется путем наличных расчетов через банковские ячейки, и это правильно, потому что безопасно. Однако чем дальше от развитых мегаполисов, тем больше случается судебных споров между продавцами и покупателями, т. к. в небольших городах люди по старинке привыкли осуществлять расчеты на доверии: передавать деньги или до сделки, или после нее, что очень часто является почвой для обмана и мошенничества», – заключает адвокат Олег Сухов.

Основными договорами, которыми оформляется продажатоварно-материальных ценностей в ОАО «Татхимфармпрепарты», являются договоры купли-продажи и поставки. Купля-продажа как предмет договорных гражданско-правовых отношений регулируется нормами главы 30 Гражданского Кодекса РФ1. Купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контракция, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия считаются разновидностями сделки купли-продажи, и к ним применяются, если иное не предусмотрено правилами ГК РФ, общие положения о купле-продаже.1, параграф 1 гл.30

По договору купли-продажи согласно ст. 454 ГК РФ одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи, кроме перечисленных в Перечне видов продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена согласно Указу Президента Российской Федерации от 22.02.92 г. N 179.15

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который имеется в наличии у продавца в момент его заключения, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера договора.

Следует отметить, что основным моментом, на который нужно обратить внимание при заключении сделок купли-продажи, является указание существенных условий договора. Условия договора купли-продажи считаются согласованными, если договор позволяет определить наименование и количество товара, поскольку согласно статье 455 ГК РФ эти два параметра относятся к существенным условиям договора, отсутствие которых влечет признание его незаключенным. Для некоторых видов договоров в ГК РФ предусмотрены дополнительные существенные условия. Так, существенным условием договора поставки является срок поставки.1, ст.506

Цена является существенным условием договора купли-продажи, если невозможно определить цену, по которой должен оплачиваться товар. По нормам пункта 3 статьи 424 Гражданского Кодекса РФ в случае, если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги. В частности, это касается цен на уникальные произведения искусства, образцы оборудования и другие вещи, не имеющие аналогов.

Кроме того, установленную цену товара необходимо проанализировать исходя из принципов, изложенных в статье 40 Налогового Кодекса РФ2. Если цена сделки подпадает под контроль налоговых органов, следует сравнить ее с рыночной ценой на идентичные товары в сопоставимых условиях. В случае если цены товаров, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров, то следует доначислить налоги таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, либо подготовить документы, подтверждающие, что изменение цены вызвано сезонными или иными колебаниями потребительского спроса, потерей товарами качества, истечением или приближением даты истечения сроков годности товаров, маркетинговой политикой, в том числе при продвижении на рынок новых товаров, товаров, не имеющих аналогов, реализацией опытных образцов товаров в целях ознакомления с ними покупателей и пр.

Все операции по расчетам с поставщиками товарно-материальных ценностей отражаются в учете ОАО «Татхимфармпрепараты»независимо от времени оплаты полученных ценностей.

Стороны договора поставки могут предусмотреть любой приемлемый для них момент перехода права собственности. При отсутствии в договоре поставки определения этого момента к покупателю право собственности переходит в момент передачи ему товара.1, ст.223

Вещь признается переданной приобретателю с момента ее вручения или передачи перевозчику (например, организации связи) для отправки приобретателю.1, ст.224

Статьей 8 Закона N 129-ФЗ3 предусмотрено, что имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося у данной организации.

В бухгалтерском учете ОАО «Татхимфармпрепараты» оприходование материальных ценностей отражается по дебету соответствующего счета учета имущества и кредиту счета 60 в момент возникновения права собственности на полученные ценности.

Если право собственности к ОАО «Татхимфармпрепараты»не перешло, а товарно-материальные ценности поступили на его склад, то они учитываются на забалансовом счете 002 «Товарно-материальные ценности, принятые на ответственное хранение».

Если переход права собственности осуществляется после оплаты, то сначала происходит обеспечение выполнения условий по оплате товара покупателем. В таком случае покупатель до перехода к нему права собственности не имеет права продавать (передавать) товар другим лицам или распоряжаться им иным образом.1, ст.491 Если в срок, предусмотренный договором, переданные ценности не будут о1плачены или не наступят другие обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар.

Следовательно, до возникновения права собственности на полученные товарно-материальные ценности у ОАО «Татхимфармпрепараты» не возникает и задолженности перед поставщиком, отражаемой по счету 60.

Договор поставки может предусматривать и условие, когда право собственности на товарно-материальные ценности переходит к покупателю до момента их фактического поступления. Например, когда поставщик погрузил материальные ценности на железнодорожной станции отправления, направил покупателю об этом соответствующее извещение, расчетные документы и, следовательно, передал ему права собственности на эти ценности. В подобном случае покупатель, к которому перешло право собственности на материальные ценности, должен их оприходовать в бухгалтерском учете еще до их прибытия.

Материальные ценности, находящиеся в пути, отражают на субсчете соответствующего счета учета имущества (10 «Материалы», 41 «Товары» и т.д.) либо на счете 15 «Заготовление и приобретение материальных ценностей».

Товарно-материальные ценности, принадлежащие ОАО «Татхимфармперапараты», но находящиеся в пути, принимаются к бухгалтерскому учету по стоимости, предусмотренной в договоре. После получения ценностей и расчетных документов поставщика производится уточнение их фактической себестоимости. Такой механизм учета предусмотрен пунктом 26 ПБУ 5/01.9

Бухгалтерский учет расчетов с поставщиками товарно-материальных ценностей покупатель ведет на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками». Планом счетов предусмотрено ведение аналитического учета по счету 60 по каждому расчетному документу, предъявленному поставщиком. Причем аналитический учет должен позволять получать данные о состоянии расчетов по каждому поставщику, например: по не оплаченным в срок расчетным документам, по авансам выданным.

По кредиту счета 60 отражается стоимость фактически поступивших товарно-материальных ценностей согласно документам поставщика в корреспонденции со счетами их учета. По дебету счета 60 отражаются оплаченные поставщикам в погашение обязательств суммы в корреспонденции со счетами учета денежных средств (51 «Расчетный счет», 50 «Касса»).

Договоры поставки могут предусматривать различные условия оплаты поставляемых товарно-материальных ценностей:

ѕ оплата после передачи ценностей покупателю;

ѕ полная предварительная оплата;

ѕ авансирование с доплатой после получения ценностей.

Если условиями договора предусмотрена предварительная оплата (полная или частичная), то эти суммы также отражаются на счете 60, но учитываются обособленно. Поэтому к счету 60 целесообразно открыть дополнительные субсчета, например, 60-1 «Расчеты в порядке последующей оплаты» и 60-2 «Авансы выданные».

Если договором поставки предусмотрен комбинированный вариант - частичное авансирование, затем поставка продукции и, наконец, доплата до суммы фактической поставки, то в ОАО «Татхимфармпрепараты»учет ведется следующим образом.

Выплаченные авансы отражаются по дебету субсчета 60-2 «Авансы выданные». Поступление продукции отражается по кредиту субсчета 60-1 «Расчеты в порядке последующей оплаты» в корреспонденции со счетами учета товарно-материальных ценностей, а суммы доплаты - по дебету субсчета 60-1 в корреспонденции со счетами учета денежных средств (таблица 2.2.1).

Таблица 2.2.1

Корреспонденция счетов по учету авансов выплаченных

Сальдо по кредиту счета 60 свидетельствует об имеющейся задолженности ОАО «Татхимфармпрепараты» перед поставщиками за поставленные, но не оплаченные материальные ценности. В свою очередь сальдо по дебету счета 60 свидетельствует о суммах выданных авансов (предварительных оплатах) и задолженности поставщиков.

Остатки по счетам, по которым имеется дебетовое сальдо, показываются в активе, а по которым имеется кредитовое сальдо, - в пассиве баланса.8, п.34

По договору международной купли-продажи товаров ОАО «Татхимфармперапаты», обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным (семейным, домашним) или иным подобным использованием. Согласно российскому законодательству такой контракт определяется как договор поставки. Перечень существенных условий, и в частности условие о предмете договора для договоров международной купли-продажи товаров, будет определяться в зависимости от того, подпадает ли он под действие Венской конвенции 1980 г. или норм ГК РФ. Если к такому договору применяются нормы Гражданского Кодекса РФ о договоре поставки товаров1, параграф 3 гл.30, то его существенными условиями будут: условия о предмете договора (условия о товаре - его наименование и количество), как и в договоре купли-продажи1, ст.455; условия о периоде и сроках поставки отдельных партий товаров1, ст.508. Если к договору международной купли-продажи товаров применяются нормы Венской конвенции 1980 г.5, его существенными условиями будут условия о предмете договора. С учетом положений статьи 432 Гражданского Кодекса РФ остальные условия данного договора будут отнесены к несущественным.

Если по договору поставки (контракту) у нерезидента приобретаются импортные товары, предназначенные для дальнейшей перепродажи, то в целях бухгалтерского учета уплаченные таможенные пошлины относятся на увеличение их стоимости9. В налоговом учете при исчислении налога на прибыль организаций уплаченные ввозные таможенные пошлины являются косвенными расходами и учитываются в составе расходов текущего отчетного (налогового) периода в соответствии со статей 264 Налогового Кодекса РФ. Что касается приобретаемого в режиме импорта амортизируемого имущества, то и в бухгалтерском, и в налоговом учете таможенные и государственные пошлины и регистрационные сборы включаются в его первоначальную стоимость.2, п.1 ст.257, п.5 ст.270

Налоговая база по НДС для ввозимых на таможенную территорию Российской Федерации товаров определяется как сумма таможенной стоимости товара и подлежащих уплате таможенной пошлины и акцизов2, п.1 ст.160

По договору купли-продажи или поставки на продавца (поставщика) может возлагаться обязанность доставить товар покупателю. Может быть также предусмотрено получение товаров покупателем в месте нахождения продавца (поставщика). Порядок бухгалтерского учета будет зависеть от того, включена ли стоимость доставки в цену товара или установлена сверх нее. В соответствии с пп. 5, 6 и 13 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов»9 организациям, осуществляющим торговую деятельность, дано право установить в учетной политике один из вариантов учета транспортных расходов, связанных с заготовкой и доставкой товаров до места их использования и производимых до момента их передачи в продажу: либо включать расходы в стоимость приобретения товаров (если они не включены в их цену, установленную договором), либо включать их в состав расходов на продажу и отражать на счете 44 «Расходы на продажу».

В налоговом учете при реализации покупных товаров в состав расходов включается стоимость приобретения данных товаров2, пп.3 п.1 ст.268. При этом расходы, связанные с их покупкой и продажей, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ, согласно которой стоимость покупных товаров, реализованных в данном отчетном (налоговом) периоде, и суммы расходов на их доставку (транспортные расходы) до склада налогоплательщика - покупателя товаров в случае, если эти расходы не включены в цену приобретения этих товаров, относятся к прямым расходам. Сумма прямых расходов, относящаяся к остаткам товаров на складе, определяется путем специального расчета по методу среднего процента.2, ст.320

Все остальные расходы, включая транспортные расходы, не связанные с доставкой покупных товаров до склада налогоплательщика, за исключением прочих расходов, определяемых в соответствии со статьей. 265 Налогового Кодекса РФ, осуществленные в текущем месяце, признаются косвенными расходами и уменьшают доходы от продажи текущего месяца.

В заключение приведем пример бухгалтерского учета по договору поставки.

ОАО «Татхимфармпрепараты» в 2008 году приобрела у итальянской фирмы - производителя линию для производства лекарственных средств по контракту на общую сумму 1 150 000 евро по ценам «CIP-объект» покупателя. Право собственности на линию перешло к покупателю с даты предъявления ГТД в таможенный орган Российской Федерации для таможенного оформления. В стоимость контракта вошла сумма 150 000 евро за монтаж оборудования. Платеж за оборудование осуществляется путем 30%-ной предоплаты, оплата за монтаж оборудования после подписания акта сдачи-приемки. Фирма не состоит на учете в налоговых органах Российской Федерации.

В бухгалтерском учете делаются следующие записи:

Дебет 60, Кредит 52 - 10 650 000 руб. (300 000 евро х 35,5 руб. - курс Банка России на день платежа) - произведена предоплата поставщику (30%);

Дебет 76, Кредит 51 - 9 000 000 руб. - перечислен авансовый платеж на таможню;

Дебет 08, Кредит 60 - 36 000 000 руб. (1 000 000 евро х 36,0 руб. - курс Банка России на дату предъявления ГТД в таможенный орган Российской Федерации) - оприходовано оборудование;

Дебет 08, Кредит 76 - 1 800 000 руб. - отражена таможенная пошлина;

Дебет 08, Кредит 76 - 54 000 руб. - отражены таможенные сборы;

Дебет 19, Кредит 76 - 6 804 000 руб. - отражен НДС, уплаченный на таможню;

Дебет 60, Кредит 52 - 25 270 000 руб. (700 000 евро х 36,1 руб. - курс Банка России на дату платежа) - произведена окончательная оплата за оборудование;

Дебет 91, Кредит 60 - 70 000 руб. - отражена курсовая разница;

Дебет 08, Кредит 60 - 5 370 000 руб. (150 000 евро х 35,8 руб. - курс Банка России на дату подписания акта) - отражены в составе капитальных вложений расходы по монтажу;

Дебет 60, Кредит 52 - 5 385 000 руб. (150 000 евро х 35,9 руб. - курс Банка России на день платежа) - произведена оплата за монтаж оборудования;

Дебет 91, Кредит 60 - 15 000 руб. - отражена курсовая разница;

Дебет 76, Кредит 68 - 969 300 руб. (27 000 евро х 35,9 руб. - курс Банка России на день платежа нерезиденту за монтаж оборудования) - начислен НДС налоговым агентом;

Дебет 68, Кредит 51 - 969 300 руб. - перечислен в бюджет НДС налоговым агентом за нерезидента;

Дебет 01, Кредит 08 - 43 224 000 руб. - введена в эксплуатацию линия для производства обуви на основании акта сдачи-приемки;

Дебет 68, Кредит 76 - 969 300 руб. - зачтен НДС налоговым агентом в следующем месяце после месяца ввода в эксплуатацию;

Дебет 68, Кредит 19 - 6 804 000 руб. - зачтен НДС, уплаченный на таможню, в следующем месяце после месяца ввода в эксплуатацию;

Дебет 51, Кредит 76 - 342 000 руб. - отражен возврат денежных средств из таможни по заявлению организации.

Таким образом, мы рассмотрели основные моменты при учете расчетов с поставщиками и подрядчиками в ОАО «Татхимфармпрепараты» по договорам купли-продажи.

В настоящее время на рынке недвижимости существуют четыре основных способа расчетов по договору купли-продажи квартиры: расчеты по аккредитиву; расчеты с использованием банковской ячейки; расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений; расчеты с использованием банковского счета эскроу.

1. Расчеты по аккредитиву

Этот способ расчета заключается в том, что покупатель квартиры предварительно заключает с банком договор, на основании которого на расчетный счет вносится сумма, равная стоимости квартиры. При предъявлении продавцом квартиры в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает или перечисляет ему полагающуюся сумму (п. 1 ст. 867 ГК РФ).

• безотзывными, когда банк не может отменить обязательство по выплате указанной в аккредитиве суммы без согласия получателя средств. Для продавца предпочтительнее открытие именно безотзывного аккредитива;
• отзывными, не содержащими безоговорочное обязательство банка в отношении продавца, которые могут быть отменены или изменены без предварительного согласия получателя средств. Если не установлено иное, аккредитив предполагается отзывным.

За открытие аккредитива банки могут взимать комиссию, сумма которой обычно определяется от суммы аккредитива.

2. Расчеты с использованием банковской ячейки

Этот способ расчета заключается в следующем. Продавец, покупатель и банк оформляют трехсторонний договор, на основании которого банк предоставляет в аренду ячейку для хранения денежных средств. Далее покупатель в присутствии продавца помещает деньги в ячейку. Срок хранения составляет до нескольких месяцев. Условия доступа к ячейке предварительно оговариваются. Как правило, в течение определенного времени после помещения денег в ячейку ее имеет право открыть только продавец, предъявив документы, свидетельствующие о переходе права собственности на квартиру к покупателю. После истечения этого срока право продавца на доступ к ячейке без покупателя прекращается. При этом покупатель будет иметь доступ к ячейке при предъявлении своего паспорта в отсутствие продавца и возможность забрать деньги обратно (ст. 922 ГК РФ).

Кроме того, вместо денег в ячейку может закладываться банковский вексель. Смысл данного способа расчетов состоит в том, что на обусловленную договором купли-продажи сумму покупатель приобретает банковский вексель, который в присутствии сторон закладывается в ячейку. По окончании сделки и представлении необходимых документов продавец получает доступ к банковской ячейке, изымает вексель и при необходимости погашает его в этом же банке.

3. Расчеты наличными денежными средствами без использования банковской ячейки или с применением в расчетах платежных поручений

Использование расчетов наличными деньгами или безналичных расчетов путем перечисления банком средств по поручению покупателя на счет продавца влечет следующие риски:

1) если покупатель передает (перечисляет) денежные средства в момент подписания договора до регистрации перехода права собственности, существует риск того, что в случае несоответствия документов законодательству (например, договор со стороны продавца подписан лицом, не являющимся действительным собственником квартиры, или договор со стороны продавца подписан неуполномоченным лицом) в регистрации будет отказано. Покупатель в такой ситуации может оказаться без денег и квартиры;

2) если стороны пришли к соглашению произвести расчеты после регистрации перехода права собственности, возможен риск того, что покупатель, право собственности которого на квартиру уже зарегистрировано, по какой-либо причине может не уплатить установленную сумму продавцу. В таком случае продавец окажется без квартиры и денег.

Таким образом, расчет по аккредитиву и расчет с использованием банковской ячейки являются более безопасными способами расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры.

4. Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства на счете эскроу до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк документов, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (ст. 860.7 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства со счета возвращаются покупателю квартиры, если иное не предусмотрено соглашением между продавцом и покупателем (ст. 860.10 ГК РФ).